Selfstorage Marktdaten DE & EU 2017

Selfstorage Marktdaten 2017 für Deutschland und Europa. Marktzahlen zur aktuellen Marktsituation. Der deutsche Selfstorage Markt im Vergleich zum  Rest der Welt.

Marktdaten Europa

Mittlerweile gibt es in Europa mehr als 3.247 Selfstorage Einrichtungen, die über 8,7 Millionen Quadratmeter Lagerfläche bieten. Märkte wie Großbritannien und die Niederlande sind seit mehr als 20 Jahren etabliert und bieten mehr als 0,05 Quadratmeter Fläche pro Kopf

Die durchschnittlichen Mietumsätze betragen 258 € pro Quadratmeter pro Jahr, nach 255 € im Vorjahr. In den meisten Ländern Europas gab es ein relativ breites Spektrum von Ideen, was die Unterschiede zwischen den Einrichtungen in Großstädten und den Anlagen der zweiten Generation an sekundären Standorten betrifft.

Im Zeitraum 2016/2017 lag die durchschnittliche Auslastung in Europa bei 81% im Vergleich zu 80% im Vorjahr und 78% im Jahr 2015. Enthalten sind auch Anlagen, welche sich noch in der "Füllphase" befinden.

In den letzten zwölf Monaten gab es rund 350 Millionen Euro an Selfstorage-Transaktionen, da sich die Branche zu konsolidieren begann und die großen Betreiber nach Akquisitionen sowie Neubauten suchen, um ihre Portfolios auszubauen.

Trotzdem ist der europäische Markt nach wie vor stark fragmentiert. Die zehn größten Marken/Anbieter in ganz Europa stellen nur 22% der aller Anlagen dar. Dieses macht weniger als 39% aller Selfstorage Einrichtungen aus.

Marktdaten Deutschland

Der Selfstorage Markt in Deutschland ist im Vergleich zu den skandinavischen Ländern und Großbritannien vergleichsweise jung, hat jedoch ein beachtliches Wachstum verzeichnet, da Betreiber und Investoren eine starke Nachfrage der Kunden erkannt haben.

Die großen Betreiber beweisen, dass das Geschäftsmodell funktioniert. Die größten Betreiber in Deutschland sind MyPlace (30), Lagerbox (18), Shurgard (16) und First Elephant Self Storage (13). Diese Unternehmen bilden knapp 40% aller Einrichtungen ab.

Die deutschen Kreditgeber beginnen, Selfstorage als Anlageklasse zu akzeptieren, obwohl die Branchenkenntnis relativ überschaubar ist und so insbesondere für Neueinsteiger eine Finanzierung erschweren kann. Die Baukosten steigen ebenso wie die Preise für Grundstücke, während das Marktbewusstsein der Produkte aus Anwendersicht immer noch niedriger ist als in anderen Ländern. Die deutschen Betreiber sind jedoch führend bei Nachhaltigkeitsinitiativen, unter anderem beim Einbau von Gründächern und Sonnenkollektoren.

Die jüngsten Transaktionen in Deutschland waren der Verkauf fünf SECUR Standorten in Berlin (2 x) und Hamburg (3 x). Diese erzielten einen Verkaufspreis von 66,5 Mio. EUR.

Soll ich in Selfstorage in Deutschland investieren?

In Selfstorage investieren!

Sollte man in den deutschen Selfstorage Markt investieren?

Im Allgemeinen befinden wir uns in einem stabilen rechtlichen Umfeld gepaart mit einem leicht, aber solide steigenden Wirtschaftswachstum von 1,8 %. Die Arbeitslosenquote ist deutlich gesunken, sodass wir im Vergleich zum durchschnittlichen Europa (7,7 %) mit 3,7 % im Spitzenfeld liegen. Deutschland ist und bleibt beliebtes Migrationsziel aus benachbarten europäischen Staaten. Summa summarum ist Deutschland attraktiv sowohl für Arbeitnehmer, die nach einer gut bezahlten Beschäftigung suchen als auch für Unternehmen und Investoren, die in einen stabilen, sicheren und wachsenden Markt investieren wollen.

Obwohl der deutsche Selfstorage Markt in 2017 um mehr als 20 % wächst, ist er immer noch sehr unterentwickelt. Per Ende 2017 dürften wird von rund 220 aktiven Selfstorage Anlagen (ohne Container und Garagenparks) ausgehen. Die größte Nachfrage nach Selbstlagerlösungen stellen wir nach wie vor in Großstädten und Ballungsgebieten fest. Mittlerweile gibt es in fast jeder Großstadt (> 100.000 Einwohner) ein oder mehrere Mietlager unterschiedlichster Größen. Die höchste Dichte sehen wir zurzeit in Hamburg. Je 88.000 Einwohner zählen wir ein Selbstlagerzentrum mit durchschnittlich 4.500 m² vermietbarer Fläche.

Während Selfstorage Konzepte in Deutschland in den ersten Jahren nach der Jahrtausendwende hauptsächlich ein Großstadtthema waren, sehen wir seit etwa 3 bis 4 Jahren ähnliche Entwicklungen in sogenannten Mittelstädten mit Einwohnerzahlen zwischen 20.000 und 100.000. Für Arbeitnehmer wirtschaftlich interessante Städte rücken in den Fokus. Menschen wollen dort wohnen, wo ihr Arbeitsplatz ist. Zuwanderungen in diese Städte führen zu einer Verknappung und somit auch Verteuerung von Wohnraum. Bezahlbare Wohnungen werden zur Mangelware und erzeugen insbesondere bei Privatpersonen Bedarf an externen Lagermöglichkeiten.

Das Potential des hiesigen Marktes scheint enorm, wenn man zusammengezählt von 691 Mittel-(612) und Großstädten (79) ausgeht. Ich gehe davon aus, dass hierzulande in den nächsten 20 Jahren durchaus 1.000 Selfstorage Einrichtungen realistisch sind.

  • 300 Anlagen > 3.500 m² vermietbarer Fläche
  • 300 Anlagen mit durchschnittlich ca. 1.000 m² vermietbarer Fläche
  • 300 bis 400 unbemannte Anlagen und Satelliten mit Flächen von bis zu 1.000 m² vermietbarer Fläche

Welche Herausforderungen gilt es zu lösen?

Allgemein

  • Oft fehlendes Know-how bei Newcomern und Startups
  • Banken kennen das Geschäftsmodell nicht und haben Schwierigkeiten, das Risiko einzuschätzen
  • Finanzierung des reinen Betreibers schwieriger, da kein Asset
  • Bereitstellung von Liquiditätsreserven zur Kompensation von Anlaufverlusten
  • Hoher Eigenkapitalbedarf, insbesondere beim Neubau
  • Zwar gesunkene, aber immer noch hohe Renditeerwartungen von Investoren
  • Jedes Bundesland hat eigene Landesbauordnung, sodass die Anforderungen je nach Stadt unterschiedlich sein können (Schaffung von Arbeitsplätzen, Fassade, Barrierefreiheit, …)
  • Gestiegene Anforderungen an Sicherheit, Energieeffizienz und Brandschutz

Großstadt (> 100.000 EW)

  • Hoher Wettbewerb auch aus anderen Branchen bei Grundstücken und Immobilien in Toplagen
  • Steigende Grundstückspreise und Immobilienpreise

Mittelstadt (20.000 – 100.000 EW)

  • Geringeres Potential
  • Geringeres monatliches Wachstum
  • Personalkosten werden insbesondere bei vermietbaren Flächen < 2.000 zur Herausforderung

Neubau

  • Steigende Baukosten
  • Teilweise langwierige Genehmigungsprozesse
  • Kauf- und Genehmigungsphase bis zu 12 Monate
  • Bauzeit ca. 6 Monate

Conversion

  • Teils aufwendige Brandschutzmaßnahmen
  • Nutzungsänderung/Baugenemigung ca. 3 bis 6 Monate

Haben auch kleine Anbieter eine Marktchance?

Beim Produkt Selfstorage handelt es sich um ein sehr lokales Produkt, sodass völlig unabhängig von der Größe, bzw. vermietbaren Fläche grundsätzlich jedermann ein Selfstorage Business erfolgreich betreiben kann. Manchmal kann es sogar von Vorteil sein, wenn es verstanden wird, einen regionalen Bezug herzustellen und das Konzept mit viel Liebe zum Detail umzusetzen.

Natürlich sind auch hier einige Hürden zu nehmen. Zwei Phasen sollten hierbei unterschieden werden. In der ersten Phase geht es um die Entwicklung, den Bau oder Umbau der Immobilie. Mit einem gewissen Maß an Cleverness und Verständnis für das Produkt, kann man diesen Bereich ganz gut selbst abdecken.

Viel wichtiger ist allerdings die zweite Phase, nämlich der operative Betrieb, denn schließlich sollen die teils bis zu 1.500 einzelnen Lagereinheiten auch vermietet werden. Hier sind große Anbieter meist klar im Vorteil, da man auf entsprechende Erfahrungen und Inhalte zurückgreifen kann, die für einen einzelnen Anbieter oft nicht zur Verfügung stehen oder aber deren Integration vielleicht zu teuer ist.

Angefangen bei einem Callcenter bis hin zu branchenrelevanten Verwaltungs- und Marketinglösungen können kleinere Anbieter schnell an ihre Grenzen stoßen.

Wie beeinflussen technische und digitale Fortschritte den Selfstorage Markt?

Während zur Jahrtausendwende und in den Folgejahren ausschließlich Toplagen von Relevanz waren, rücken mit zunehmender digitaler Entwicklung ebenfalls gute B-Lagen in den Fokus. Nahezu jedermann hat Zugang zum Internet, verfügt über ein Smartphone oder Tablet und weiß das Navi seines Kfz zu bedienen.

Derzeit bilden folgende Point of Sales die wichtigsten vetrieblichen Säulen:

  • Immobilie (Büro und Shop im Mietlager)
  • Kontaktformular auf der Webseite (Email)
  • Telefon

Sowohl digitale als auch technische Neuerungen werden schon sehr bald einen weiteren Point of Sale etablieren. Hotels, Flüge und Reisen buchen wir schon jetzt online. Zeitnah wird diese Option auch im Selfstorage Business eine große Rolle spielen.

Neuer POS: Online Buchung

Softwarelösungen für diesen neuen Point of Sale gibt es bereits. Gepaart mit technischen Innovationen in der Schließ- und Verriegelungstechnik gehe ich davon aus, dass es noch in dieser Dekade möglich sein wird, Selfstorage Einrichtungen vollautomatisiert (nahezu ohne Personal am Standort) lukrativ zu betreiben.

Hierdurch öffnet sich der Markt auch in sehr kleinen Städten mit Kleinstflächen, in denen ein rentabler Betrieb mit Personal vor Ort sonst nicht möglich wäre.

Selfstorage Potential Deutschland per 08/2017

Selfstorage Potential Deutschland per 08/2017. Wie wird sich der deutsche Markt entwickeln? Welche Faktoren sind wegweisend? Wohin geht die Reise?

Der deutsche Markt ist noch immer unterentwickelt!! Allerdings sehe ich nicht nur in Großstädten und Metropolregionen wie Berlin, Hamburg, München und Stuttgart oder Frankfurt großes Potential.

Auch in Städten mit einer Bevölkerung zwischen 50.000 und 300.000 Einwohnern ist eine wachsende Nachfrage nach Selbstlagerlösungen festzustellen. Immer mehr Menschen wollen dort leben, wo ihre Arbeit ist. In attraktiven Städten!

Ein solides wirtschaftliches Umfeld wirkt magnetisch. Auch kleinere Städte üben, sofern Arbeitsplätze geboten werden, eine enorme Sogkraft aus. Meist führt dieses zu einem Mangel an verfügbaren und erschwinglichen Wohnräumen.

Dies sind neben anderen Faktoren wichtige Treiber für die erfolgreiche Umsetzung eines Selfstorage Konzeptes.

Ich denke, dass das Wachstum (Anzahl der neuen Anlagen im Vergleich zum Vorjahr) zum Ende des Jahres 2017 die 20% Marke brechen wird.

Welches Potential bietet der hiesige Markt aus heutiger Sicht?

Per 08/2017 zählen wir rund 200 Selbstlagerzentren in Deutschland. Die je Standort vermietbaren Flächen unterscheiden sich je nach Größe und Potential (Wachstum, Kaufkraft, Arbeitslosenquote, ...) der jeweiligen Stadt.

Insbesondere in Großstädten und Metroloregionen finden wir Lagerzentren mit vermietbaren Flächen > 4.000 m² (6.000 m² BGF und mehr). In B und C Städten dominieren sogenannte "Local Heroes" mit vermietbaren Flächen um die 1.500 m² (2.200 m² BGF u. mehr).

Der deutsche Markt bietet gerade jetzt Potentiale für Newcomer und Startups!

Ich gehe davon aus, dass der deutsche Markt in Städten mit über 150.000 Einwohnern ein Potential von 300 klassischen Selbstlageranlagen (Mietfläche> 4.000 m²) hat.

Darüber hinaus rücken kleinere Standorte (vermietbare Fläche ca. 1500 m²) in Städten < 300.000 Einwohner in den Fokus. Hier liegt das Potential aus meiner Sicht bei ebenfalls rund 300 Standorten.

Zuzsätzlich kann aufgrund fortgschreitender technischer Entwicklungen davon ausgegangen werden, dass in Zukunft zunehmend unbemannte Anlagen (komplett ohne Personal oder als Satellit) an den Markt gehen werden. Im Durchschnitt dürften diese diese sehr klein sein (Mietflächen 100 bis 500 m²), sodass auf diesem Gebiet ein weiteres Potenzial von zusätzlich 400 oder mehr Standorten denkbar ist.

Insgesamt sehe ich in den nächsten 10 Jahren ca. 1.000 Selfstorage Anlagen unterschiedlichster Größen und Ausrichtungen (Premium, Middle, Unmanned, Garagenparks, Containerparks, Carstorage, ...)!