Was ist Self Storage?

Self Storage - deutsch

"Self Storage" (auf "deutsch" gerne auch: Selfstorage) steht für "Selbstlagerung".

Die Self Storage-Lagerung hebt sich unter anderem durch ihren hohen Sicherheitsanspruch und das hohe Maß an Komfort und Automatisierung von herkömmlichen Lagereinrichtungen ab. Der Zugang zum Gebäude ist nur über ein ausgereiftes Zutrittskontrollsystem möglich.

Die einzelnen Lagerabteile sind mit separat zu verschließenden und ggf. zusätzlich alarmgesicherten Türen versehen. Mieter haben an 365 Tagen im Jahr Zugang zu ihrem ganz persönlichen Lagerabteil.

Der Sicherheitsaspekt wird ergänzend durch digitale Kamera- und Aufzeichnungstechnik sowohl auf dem Gelände sowie innerhalb des Gebäudes auf den Korridoren gewährleistet.

In der Regel ist die Verknüpfung zu einem Sicherheitsdienst gegeben, so dass auch Wertgegenstände gefahrlos eingelagert werden können. Die hohen Sicherheitsstandards schätzen vor allem weibliche und ältere Nutzergruppen. Die Sauberkeit der gesamten Anlage erhöht das subjektive Sicherheits- und Wohlempfinden und trägt hierdurch proaktiv zum Werterhalt der Immobilie bei.

Die Lagerflächen und Lagerräume sind mit > 8° C temperiert (frostfrei) und ermöglichen somit auch die Einlagerung empfindlicher Gegenstände (Elektroartikel, Möbel, Antiquitäten, Gemälde, Kleidung).

Vor Brandschäden schützen Rauchmelder und/oder Rauchansaugsysteme im Zusammenwirken mit (meist auf die Feuerwehr aufgeschalteten) Brandmeldeanlagen.

Zusätzlich zum Sicherheitsprofil steht der Convenience-Faktor im Zentrum des Konzeptes. Großzügige Personen-/Lastenaufzüge ermöglichen einen schnellen und problemlosen Zugang zum Lagerabteil. Transporthilfen werden kostenlos zur Verfügung gestellt.

Ein Self Storage-Lager beinhaltet je nach Größe der Immobilie bis zu 1.750 Lagerräume (inkl. Schließfächer). Die einzelnen Raumgrößen verfügen über Grundflächen von 1 m² bis 25 m². Insgesamt stehen gestaffelt bis zu 70 unterschiedliche Lagergrößen zur Verfügung. Hierdurch bietet sich für nahezu jeden Bedarf eine angepasste Lösung.

Selfstorage Lagerhalle bauen

Selfstorage Lagerhallen können durch verschieden Bauweisen, Gebäudearten geprägt sein. Worin liegen die Unterschiede, bzw. Vorteile im Neubau oder Umbau?

Selfstorage Lagerhalle bauen – wie?!

Neubau – Stahlbeton

Selbstlagerzentren als Stahlbetonkonstruktion haben sich in Deutschland in Größenordnungen ab 7.000 m² BGF bewährt. Die Bauzeit eines sechsgeschossigen Objektes liegt bei ca. 6 bis 12 Monaten ab Gründung. Durch die Verwendung von Stahlbeton ist sowohl eine mehrgeschossige Bauweise > 6 Geschosse möglich als auch eine erhöhte Anpassungsfähigkeit an nahezu alle Grundstückszuschnitte gegeben. Die Möglichkeiten einer Drittverwendung (Parkhaus, Produktion, Büro, Hotel, …) sind vielfältig. Die wesentlichen Nachteile gegenüber einer Stahlkonstruktion in Systembauweise liegen in den meist höheren Baukosten sowie der längeren Bauzeit.

Neubau – Stahlkonstruktion

Verschiedene Selbstlagerzentren mit einer BGF von ca. 9000 m² wurden bereits als Stahlkonstruktion im Systembau realisiert. Im Rahmen des Bauprozesses bestechen derartige Konstruktionen durch effizientes Zeit- und Kostenmanagement mit Just-in-Time-Abläufen, witterungsunabhängige Montage und kleine Baustelleinrichtungen. Die Bauzeit liegt bei ca. 6 Monaten ab Gründung. Die Bauweise als Stahlkonstruktion bietet ein hervorragendes Raumnutzungsverhältnis/ größere vermietbare Fläche durch kleine Querschnittsabmessungen. Im Vergleich zur Stahlbetonkonstruktion liegt der Nachteil in der eingeschränkten Drittverwendung.

Umbau einer Bestandsimmobilie (Konversion)

Käufe oder Anmietungen von Bestandsimmobilien zum Zwecke der Umnutzung als Selfstorage Einrichtung sind hierzulande bereits mehrfach durchgeführt worden. Abhängig von Größe und Status Quo der Immobilie liegt die Aus-/Umbauzeit bei ca. 3 bis 6 Monaten ab Genehmigung. Da sich die Immobilien in der Regel in gewachsener Infrastruktur befinden, entfällt in diesen Fällen das Risiko eines langwierigen Bauantragsverfahrens (meist ca. 3 Monate). Im Vergleich zum Neubau fallen Instandhaltungsaufwendungen in der Regel bereits im ersten Betriebsjahr an. Die größten Vorteile liegen in der kurzen Umbauphase und den vergleichsweise geringen Gesamt-Projektkosten. Eine Drittverwendung ist anhängig von den gegebenen Parametern, bzw. möglichen baulichen Anpassungen.

Kombination verschiedener Nutzungen

Gleiche Standortanforderungen anderer Gewerbe in Verbindung mit einer für Selfstorage geringen Stellplatz-Erfordernis und unproblematischer Vereinbarkeit von Betriebsabläufen ermöglichen hervorragende Kombinationsmöglichkeiten mit anderen gewerblichen Nutzungen. Die Umsetzung von Einzelhandelskonzepten in den Räumlichkeiten des Erdgeschosses bei gleichzeitiger Nutzung oberer Etagen für Selfstorage Konzepte wurde bereits mehrfach erfolgreich dargestellt. Gebäudekombinationen sind sowohl im Bereich von Neubauten als auch im Rahmen von Nutzungsänderungen möglich.

Mehr Informationen!

Automatisierte Anlagen (ohne Personal)

Das Selfstorage Business ist beratungsintensiv und erfordert Personal vor Ort. Wie kann ich die Personalkosten reduzieren und was ist wichtig zu wissen? Kann man alles online realisieren (Reservierung, Buchung, Zahlung)?

Selfstorage Einrichtung unbemannt (ohne Personal) betreiben

Zunächst sollten Sie sich dessen gewiss sein, dass ein Großteil der potentiellen Kunden/Mieter schwer einschätzen kann, welcher Lagerraum der für die eigenen Bedürfnisse richtige Raum (Volumen!) ist.

Sofern Sie komplett ohne Personal und ausschließlich über Online-Buchungen agieren wollen, müssen Sie davon ausgehen, dass die Wachstumsgeschwindigkeit (monatliches Wachstum an vermieteter Fläche/Füllrate) geringer ausfallen wird, als würden Sie personelle Beratung vor Ort oder über eine Zentrale (Hotline/Callcenter) anbieten.

Warum ist das so? Die Begründung ist einfach herzuleiten und nachzuvollziehen. Falls Sie ausschließlich über Online-Buchung vermieten wollen, müssen alle Größen, Preise und auch Rabatte zu 100 % transparent sein.

In Kenntnis dessen, dass sich viele der potentiellen Mieter mangels Erfahrung und räumlichen Vorstellungsvermögens hinsichtlich ihres Platzbedarfes deutlich verschätzen (es wird nicht selten von viel zu hohen Raumerfordernissen ausgegangen), hat dieses zur Folge, dass Interessenten aufgrund der oft falschen und zu hohen Einschätzung auf die Webseite gelangen, Preise für ihre Einschätzung erkennen und dann für sich feststellen, dass diese ggf. ihr Budget überschreiten.

Dieses gilt insbesondere für größere Lagereinheiten. Infolge dessen wird sodann oft von einer möglichen Anmietung Abstand genommen. Unterm Strich bedeutet dieses, dass ein möglicher Mieter, dem man durch persönliche und individuelle Beratung vielleicht hätte beschreiben können, dass der tatsächliche Platzbedarf merklich geringer ist, am Ende des Tages komplett wegbricht.

Eine nachträgliche Beratung (ohne Kontaktinformationen des Interessenten zu haben) entfällt total! Der Lead ist quasi tot und mindert somit die Wachstumsgeschwindigkeit.

Sind Online Reservierung und Buchung überhaupt sinnvoll?

Eine pauschale Antwort wäre diesbezüglich nicht seriös! Jedes Projekt, jeder Standort, jede Standortgröße obliegt individuellen Anforderungen und Strukturen. Grundsätzlich kann gesagt werden, das Vollautomatisierungen eher kleineren Selfstorage Anlagen zum Vorteil gereichen. Je größer die gesamte Anlage, desto wichtiger ist ein schnelles monatliches Wachstum (Break-Even). Je kleiner die Anlage, desto kleiner sind per se auch die verfügbaren Lagereinheiten. So kleiner die Lagereinheiten, desto geringer die Fehleinschätzung der Mieter.

Gibt es schon Konzepte für unbemannte Selfstorage Anlagen?

Diese Frage kann klar mit „ja“ beantwortet werden. Angefangen bei der Software bis hin zur physischen Verriegelung der Lagereinheiten sind Lösungen verfügbar.

Für weitere Informationen freue ich mich auf Ihre Kontaktaufnahme!

Projekt – Umbau einer Immobilie in Düsseldorf

Umbau einer Bestandsimmobilie am Flughafen Düsseldorf

Ausstattung, Ausbau und Betrieb anhand Selfstorage DIN EN 15696. Trennwände, Sicherheits-/Zutrittskontrollsysteme und Automatisierung auf neuestem Standard.

Standort:

Oberhausener Straße 6
40472 Düsseldorf

Eckdaten:

  • 4 Geschosse
  • Größe: ca. 6.000 m² (BGF) // ca. 4.000 m² vermietbare Fläche
  • Nutzung: Lagerräume und Flächen für Privat und Gewerbe
  • Schließfächer
  • Schlüsselboxen
  • Stellplätze
  • Online Buchung und Reservierung
  • Eröffnung: III. Quartal 2019

Projekt – Neubau – Mainz/Ober-Olm

Neubau eines Premium Selfstorage Lagerhauses in Ober-Olm/Mainz!

Eckdaten:

  • 4 Geschosse
  • Größe: ca. 7.500 m² (BGF) // ca. 5.300 m² vermietbare Fläche
  • Nutzung: Lager für Privat und Gewerbe
  • Eröffnung: IV. Quartal 2019

Projekt Essen

Umbau einer Bestandsimmobilie im Herzen von Essen. Selfstorage Lagerraum für Privat und Gewerbe.

Das Familienunternehmen Rodenstock revitalisiert und konvertiert eine mehrgeschossige Immobilie in der Jägerstraße 26 in Essen. Das Trennwandsystem bietet gesicherte Lagereinheiten in unterschiedlichen Größen ab 1 m³.

Eckdaten:

Größe: ca. 2.000 m²

Nutzung: Lager für Privat und Gewerbe

Eröffnung: Frühjahr 2019

Webseite: https://www.stadt-magazin.de/

Projekt Herford

Ein weiteres Selfstorage-Projekt geht in die heiße Phase. Im Zuge der Revitalisierung, Sanierung und Umnutzung der ehemaligen Fabrik des Schokoladenproduzenten Gieselmann & Wille werden in Herford künftig Lagerräume für Privat und Gewerbe entstehen.

Das alteingesessene Unternehmen ERATEX investiert in ein weiteres Geschäftsmodell, welches sich mittlerweile weltweit etabliert hat und sich aufgrund der Verknappung von Wohnraum wachsender Nachfrage erfreut.

Eckdaten:

Größe: ca. 2.500 m²

Nutzung: Lagerraum für Privat und Gewerbe

Eröffnung: 1. Quartal 2019

Webseite: https://www.lagerraum-herford.de/

Grundstücke & Immobilien gesucht!

Immobilien und Grundstücke zum Kauf gesucht! Für die Realisierung von unterschiedlichen Selfstorage Konzepten suche ich Grundstücke, Immobilien und Lagerflächen in deutschen Mittel- und Großstädten. Kleinere Flächen auch zur Miete möglich.

Grundstücke, Immobilien und Mietflächen gesucht in Deutschland!

Grundstücke (Kauf)

  • Standort: Einwohnerzahl > 100.000
  • Grundstücksgröße ab 3.000 m²
  • Bebaubarkeit mind. 7.000 m² oberirdische BGF
  • Lage an Hauptverkehrsstraßen
  • Mindestens 20.000 Kfz/Tag

Immobilien (Kauf)

  • Standort: Einwohnerzahl > 100.000
  • Ab 3.500 m² BGF
  • Deckentragkraft > 500 kg/m²

Lagerflächen (zur Miete)

  • Standort: Einwohnerzahl > 50.000
  • Ab 500 m² BGF/NGF