Selfstorage | Christian Lohmann

17. November 2018

Projekt Herford

Ein weiteres Selfstorage-Projekt geht in die heiße Phase. Im Zuge der Revitalisierung, Sanierung und Umnutzung der ehemaligen Fabrik des Schokoladenproduzenten Gieselmann & Wille werden in Herford künftig Lagerräume für Privat und Gewerbe entstehen.

Das alteingesessene Unternehmen ERATEX investiert in ein weiteres Geschäftsmodell, welches sich mittlerweile weltweit etabliert hat und sich aufgrund der Verknappung von Wohnraum wachsender Nachfrage erfreut.

Eckdaten:

Größe: ca. 2.500 m²

Nutzung: Lagerraum für Privat und Gewerbe

Eröffnung: 1. Quartal 2019

Webseite: https://www.lagerraum-herford.de/

5. März 201828. März 2018

Grundstücke & Immobilien gesucht!

7. Februar 2018

Selfstorage Businessplan | Konzept

Der Selfstorage Businessplan bildet die Basis dieser speziellen Geschäftsidee. Ein sorgfältig ausgearbeitetes Unternehmenskonzept sollte die Grundlage Ihrer Planung und Existenzgründung sein. Geschäftsidee und Finanzplanung in einen plausiblen Zusammenhang bringen!

Welche Bestandteile sollte ein Businessplan grundsätzlich haben?

Vor allem Banken und Investoren interessiert es, welches Potential Ihre Idee haben wird und inwieweit Sie befähigt scheinen, diese Idee erfolgreich umzusetzen. Ihre Geschäftsidee ebenso wie die Finanzplanung bilden die Säulen des Erfolges und sollten auf stabilen Fundamenten stehen!

Worum geht es in Ihrer Geschäftsidee? (Executive Summary - gehört als aussagekräftiges Intro in jeden Businessplan und soll einen ersten Ein-/Überblick in das Vorhaben geben.)
Wer bin ich? Wer sind wir? (Teilen Sie mit, wer Sie sind! Verfügen Sie über Kenntnisse, die die Geschäftsentwicklung positiv beeinflussen oder Sie sogar als Person besonders befähigen?)
Detaillierte Informationen zur Geschäftsidee! Worum geht es?
Welche Zielgruppe(n) wollen Sie ansprechen?
Wie ist die aktuelle Marktsituation, insbesondere die Wettbewerbssituation?
Worin liegen Ihre Stärken, aber auch Schwächen? (SWOT)
Welcher Kapitalbedarf steht im Raum? Von welcher wirtschaftlichen Entwicklung kann ausgegangen werden? Liquididätsplanung!

Was bedeuten diese Informationen für einen Selfstorage Businessplan?

Grundsätzlich handelt es sich beim Geschäftsmodell der „Selbstlagerung“ um ein sehr Spezielles. Die Qualität des Verständnisses der Zusammenhänge von Lage, Zielgruppe, Potential und Konzept beeinflusst den Geschäftserfolg nachhaltig.

Folgende Aspekte sollten neben vielen weiteren mindestens ausführlich hinterfragt werden:

Standortanalyse (Qualität des Standortes (Makro/Mikro))
Marktanalyse (Potential der Zielregion (Zielgruppen))
Wettbewerbsanalyse
Marketingkonzept/-Maßnahmen
Chancen/Risiken/Lösungen
…

Die Ergebnisse dieser Analysen führen idealerweise zur Herausarbeitung möglichst realistischer betriebswirtschaftlicher Kennzahlen hinsichtlich potentieller Umsätze, Wachstumsgeschwindigkeiten und natürlich mit dem Geschäftsmodell verbundener Investments und operativen Kosten.

2. Februar 20187. März 2018

Selfstorage Trennwände & Systeme & Planung

Selfstorage Trennwände optimal planen und bauen. Neben branchenspezifischen Zutrittskontrollsystemen, Videoüberwachungsanlagen und einer Verwaltungssoftware kommt Selfstorage Trennwänden eine besondere Bedeutung zu. Automatisierte Lagerkonzepte entwickeln, Trennwandsysteme planen und optimal auf die Kundenbedürfnisse der jeweiligen Zielregion ausrichten.

Wie sollten Selfstorage Trennwände beschaffen sein?

Wie so oft liegt auch hier der Unterschied im Detail. Nicht nur, dass Eigenkreationen aus Holz- oder Spanplatten (ebenso wie Bauzäune) optisch eher wenig ansprechend sind, sie genügen auch nur selten den qualitativen Anforderungen der Selfstorage DIN EN 15696.

Hierin steht auszugsweise:

Selbsteinlagerungseinheiten müssen „in einem einwandfreien Zustand zur Verfügung gestellt werden;“
Die Einheiten müssen „so gebaut sein, dass sie einen verschließbaren, in sich abgeschlossenen Raum zur Selbsteinlagerung darstellen, der Schutz gegen die Naturelemente bietet; der Raum kann durch vom Dienstleister oder Kunden zur Verfügung gestellte Steuertafeln, Lesekarten, Vorhängeschlösser oder einen anderen Verriegelungsmechanismus verschlossen und gesichert werden;“
„Es wird empfohlen, dem Einsatz widerstandsfähiger Werkstoffe, wie Stahl oder Stein den Vorrang zu geben.“
Die Lagereinheiten sollen „gegen den Zugang aus benachbarten Einheiten, Korridoren und dem Dachraum gesichert sein (ausgenommen gewaltsamer Zutritt oder sonstiges gesetzwidriges Vorgehen).“

Selfstorage Trennwandsysteme richtig planen und installieren!

Was man wissen sollte und worauf bei Planung und Bau zu achten ist:

Je nach Mix der unterschiedlichen Größen der Lagerräume sowie immobilienseitigen Einschränkungen entsteht bezogen auf die NGF/BGF ein Verlust an vermietbarer Fläche von ca. 25 % (+/- 5%). Gründe hierfür sind beispielsweise Korridore (zwischen den Lagerräumen), Fluchtwege, Zugänge, Fenster, Heizkörper, etc.!

Jeder Standort (ebenso wie jede Immobilie) ist individuell zu betrachten. Eine sorgfältige Standortanalyse gibt Aufschluss über das Potential der jeweiligen Stadt. Es versteht sich, dass Mieterstruktur und durchschnittlicher Platzbedarf je nach Standort, Lage und Wettbewerb ganz unterschiedlich sein können. Es muss daher nicht immer zwingend der beste Weg sein, ausschließlich auf die Flächennutzung abzustellen. Die Lagerboxen sollen letzten Endes vermietbar sein.

Modulare Selfstorage-Trennwand-Systeme ermöglichen eine flexible Anpassung an nahezu jeden Gebäudetyp und -Schnitt. Die Systeme bestehen aus folgenden Hauptelementen und sind individuell anpassbar.

Korridorwand
Interne Trennwand
Tür oder Rolltor
Verriegelungsmechanismus

Folgende Extras können sinnvoll oder notwendig sein:

Gitterdeckel gegen unbefugten Zugriff von oben (nicht immer erforderlich)
Fußleisten und Eckenschützer als Schutz vor Beschädigungen durch das Anfahren mit Rollwagen, Trolleys, Hubwagen und Co

4. Januar 20184. Januar 2018

Lagerraum mieten auf Zeit für Privat & Gewerbe

Wenn ein Umzug ansteht oder die Mietwohnung aus allen Nähten platzt, einfach für private Zwecke auf Zeit einen Lagerraum mieten, um neuen Freiraum zu schaffen! Um Platzmangel im Büro oder im Firmenlager auszugleichen, eignen sich kleine Lagerräume, die flexibel angemietet werden können.

Sie haben Mobiliar geerbt, das nicht in Ihre Wohnung passt, von dem Sie sich aber nicht trennen wollen? Ihr Kleiderschrank ist zu groß für die neue Wohnung oder Ihr Partner hat einen besseren? Sie haben sich neu eingerichtet und möchten Ihre alten Möbelstücke bis zum Weiterverkauf zwischenlagern? Dann mieten Sie sich doch einfach einen zusätzlichen Lagerraum für Möbel. Am besten bei einem professionellen Selfstorage Anbieter. Und anders als im Keller, in einer Garage oder vielleicht auf einem Dachboden sind moderne Lagerräume garantiert trocken, sicher und sichtgeschützt.

Lagerraum mieten bei Selfstorage Anbietern

In einem gut ausgestatteten Mietlager können Lagereinheiten meist schon ab 1 m² Grundfläche gemietet werden. Das am Ende wirklich benötigte Volumen ermitteln Sie idealerweise gemeinsam mit dem Kundenberater im Lagerhaus Ihrer Wahl. Die meisten Möbellager vermieten Räume mit einer Deckenhöhe von rund drei Metern, sodass gut gestapelt werden kann und auch sehr sperrige Möbelteile ausreichend Platz finden.

Der Mietzeitraum kann flexibel abgestimmt werden. So können Mieter frei wählen, für welche Zeit Sie den Lagerraum mieten wollen. Profi-Lagerhallen sind alarmgesichert und videoüberwacht. Verschlossen wird der Lagerraum mit einem eigenen Schloss. So wird sichergestellt, dass kein Fremder sich unbefugt Zutritt verschaffen kann.

Lagerraum kurzfristig mieten

Insbesondere bei einem Umzug kommt es oft zu kurzfristigem Bedarf an Zwischenlagermöglichkeiten. Umzugsgut und Hausrat müssen nicht selten sofort am Umzugstag vorübergehend zwischengeparkt werden, wenn man feststellt, dass die neuen vier Wände doch weniger Abstellraum bieten als gedacht. In solchen Fällen können Betroffene direkt mit Ihren Gegenständen zum Selfstorage Lagerhaus fahren, sich einen persönlichen Lagerraum suchen und noch am gleichen Tag einlagern.

Lager langfristig nutzen

Wer dauerhaft zusätzlichen Stauraum benötigt, weil die eigene Wohnung zu klein ist oder sich Akten im Büro häufen, kann Lagermöglichkeiten unbegrenzt lange mieten. In solchen Fällen ist es zu empfehlen, den Vermieter oder Berater persönlich zu kontaktieren, um Sonderpreise für eine langfristige Nutzung zu verhandeln.

Tipp

Wenn Sie Möbel einlagern wollen, benötigen Sie meist einen kleineren Lagerraum als Sie denken, denn durch cleveres Stapeln verringert sich der Flächenbedarf auf lediglich ca. 10 bis 15 % der Wohnfläche (gilt für die Lagerung der gesamten Einrichtung, außer Einbauküche).

18. Dezember 20174. Januar 2018

Hochwertige Möbel kurzfristig einlagern beim Umzug

Hochwertige Möbel kurzfristig einlagern beim Umzug. Einlagerung im Selfstorage Lagerhaus für Privat & Gewerbe. Möbel und Kartons lagern. Sie planen einen Umzug und wollen kurzfristig oder langfristig (1 Jahr und länger) Möbel einlagern?

Polster-, Leder-, Holzmöbel sowie sonstige Einrichtungsgegenstände können Sie in modernen Selbstlagerzentren günstig, flexibel, sicher und trocken in Eigenregie zwischenlagern. Lagerräume für Umzüge und Einlagerung stehen in unterschiedlichen Abmessungen und Größen jedermann zur Verfügung.

Wie funktioniert das Einlagern im Selfstorage Modus?

Die Lagerflächen für Hausrat, einzelne Möbelstücke und ganze Wohnungseinrichtungen können kurzfristig (ohne Vorlaufzeit) und für flexible, individuelle Zeitspannen gemietet werden. Wer beim Umziehen sehr kurzfristig einen Lagerort für eine private Einlagerung sucht, kann einfach mit seinem kompletten Hausstand vorfahren, sich das passende Lager mieten und noch am gleichen Tag kurzfristig einlagern. Tipp: Wenn Sie langfristig lagern wollen, fragen Sie nach Rabatten und Sonderpreisen für "Dauermieter"!

In nahezu jedem Selfstorage Center gilt: Je langfristiger die Zeit der Einlagerung, desto höher die Rabatte und geringer die monatlichen Kosten der Möbeleinlagerung.

Wie groß muss ein Lagerraum sein, wenn ich Möbel einlagern möchte?

Für das gestapelte Unterstellen von Kartons, zur Aktenlagerung und Aufbewahrung von privaten Einrichtungsgegenständen einer durchschnittlichen Mietwohnung gilt erfahrungsgemäß folgende Grundregel:

Gehen Sie von 10 bis 15 % der Wohnungsgrundfläche als Grundfläche für den Lagerraum aus. Die meisten Lagerabteile verfügen über eine Raumhöhe von ca. 3,00 m, sodass Sie gut in die Höhe stapeln können.

Beispiel 50 m² Wohnung

Auf Grundlage obiger Formel müssten Sie bei einer 50 m²-Wohnung eine Lagerfläche mit ca. 5 bis 7,5 m² mieten, um alle Einrichtungsgegenstände unterstellen zu können. Der Transportumfang entspricht einem Umzugsvolumen von etwa 15 bis 22,5 m³ oder 2 Fahrten mit einem Sprinter oder der halben Beladung eines LKW 7,5 t.

1. November 2017

Pressetipp November 2017

Nach wie vor zählt Berlin zu den in Deutschland am stärksten wachsenden Städten, hier geht es zu meinem Selfstorage Pressetipp November 2017.

Ein lesenwerter redaktioneller Beitrag von FLORIAN SCHMIDT, veröffentlicht in der BILD (Berlin) am 01.11.2017.

Mein Pressetipp November 2017:

Immer mehr Berliner mieten sich in Self-Storage-Lagern ein

„Die neuen Schatzkammern der Hauptstadt“

Über Berlin und Co

Nach wie vor zählt Berlin zu den in Deutschland am stärksten wachsenden Städten. Laut einer Studie des IW (Institut der Deutschen Wirtschaft) geht man davon aus, dass im Jahr 2035 mehr als 83,1 Millionen Menschen in Deutschland leben werden, rund eine Million mehr als im Jahr 2015. Die wichtigsten Städte Berlin, Hamburg und München werden weiter wachsen. Berlin wird 2035 vier Millionen Einwohner haben, das sind gut 500.000 mehr als im Jahr 2015. Bevölkerungszuwachs und die damit einhergehende Verknappung und Verteuerung von Wohnraum führen insbesondere bei Privatpersonen zu steigendem Bedarf an externem und bezahlbarem Lagerraum zur Miete.

11. September 201711. September 2017

Pressetipp September 2017

4. September 201720. November 2017

Soll ich in Selfstorage in Deutschland investieren?

Sollte man in den deutschen Selfstorage Markt investieren?

Im Allgemeinen befinden wir uns in einem stabilen rechtlichen Umfeld gepaart mit einem leicht, aber solide steigenden Wirtschaftswachstum von 1,8 %. Die Arbeitslosenquote ist deutlich gesunken, sodass wir im Vergleich zum durchschnittlichen Europa (7,7 %) mit 3,7 % im Spitzenfeld liegen. Deutschland ist und bleibt beliebtes Migrationsziel aus benachbarten europäischen Staaten. Summa summarum ist Deutschland attraktiv sowohl für Arbeitnehmer, die nach einer gut bezahlten Beschäftigung suchen als auch für Unternehmen und Investoren, die in einen stabilen, sicheren und wachsenden Markt investieren wollen.

Obwohl der deutsche Selfstorage Markt in 2017 um mehr als 20 % wächst, ist er immer noch sehr unterentwickelt. Per Ende 2017 dürften wird von rund 220 aktiven Selfstorage Anlagen (ohne Container und Garagenparks) ausgehen. Die größte Nachfrage nach Selbstlagerlösungen stellen wir nach wie vor in Großstädten und Ballungsgebieten fest. Mittlerweile gibt es in fast jeder Großstadt (> 100.000 Einwohner) ein oder mehrere Mietlager unterschiedlichster Größen. Die höchste Dichte sehen wir zurzeit in Hamburg. Je 88.000 Einwohner zählen wir ein Selbstlagerzentrum mit durchschnittlich 4.500 m² vermietbarer Fläche.

Während Selfstorage Konzepte in Deutschland in den ersten Jahren nach der Jahrtausendwende hauptsächlich ein Großstadtthema waren, sehen wir seit etwa 3 bis 4 Jahren ähnliche Entwicklungen in sogenannten Mittelstädten mit Einwohnerzahlen zwischen 20.000 und 100.000. Für Arbeitnehmer wirtschaftlich interessante Städte rücken in den Fokus. Menschen wollen dort wohnen, wo ihr Arbeitsplatz ist. Zuwanderungen in diese Städte führen zu einer Verknappung und somit auch Verteuerung von Wohnraum. Bezahlbare Wohnungen werden zur Mangelware und erzeugen insbesondere bei Privatpersonen Bedarf an externen Lagermöglichkeiten.

Das Potential des hiesigen Marktes scheint enorm, wenn man zusammengezählt von 691 Mittel-(612) und Großstädten (79) ausgeht. Ich gehe davon aus, dass hierzulande in den nächsten 20 Jahren durchaus 1.000 Selfstorage Einrichtungen realistisch sind.

300 Anlagen > 3.500 m² vermietbarer Fläche
300 Anlagen mit durchschnittlich ca. 1.000 m² vermietbarer Fläche
300 bis 400 unbemannte Anlagen und Satelliten mit Flächen von bis zu 1.000 m² vermietbarer Fläche

Welche Herausforderungen gilt es zu lösen?

Allgemein

Oft fehlendes Know-how bei Newcomern und Startups
Banken kennen das Geschäftsmodell nicht und haben Schwierigkeiten, das Risiko einzuschätzen
Finanzierung des reinen Betreibers schwieriger, da kein Asset
Bereitstellung von Liquiditätsreserven zur Kompensation von Anlaufverlusten
Hoher Eigenkapitalbedarf, insbesondere beim Neubau
Zwar gesunkene, aber immer noch hohe Renditeerwartungen von Investoren
Jedes Bundesland hat eigene Landesbauordnung, sodass die Anforderungen je nach Stadt unterschiedlich sein können (Schaffung von Arbeitsplätzen, Fassade, Barrierefreiheit, …)
Gestiegene Anforderungen an Sicherheit, Energieeffizienz und Brandschutz
…

Großstadt (> 100.000 EW)

Hoher Wettbewerb auch aus anderen Branchen bei Grundstücken und Immobilien in Toplagen
Steigende Grundstückspreise und Immobilienpreise

Mittelstadt (20.000 – 100.000 EW)

Geringeres Potential
Geringeres monatliches Wachstum
Personalkosten werden insbesondere bei vermietbaren Flächen < 2.000 zur Herausforderung

Neubau

Steigende Baukosten
Teilweise langwierige Genehmigungsprozesse
Kauf- und Genehmigungsphase bis zu 12 Monate
Bauzeit ca. 6 Monate

Conversion

Teils aufwendige Brandschutzmaßnahmen
Nutzungsänderung/Baugenemigung ca. 3 bis 6 Monate

Haben auch kleine Anbieter eine Marktchance?

Beim Produkt Selfstorage handelt es sich um ein sehr lokales Produkt, sodass völlig unabhängig von der Größe, bzw. vermietbaren Fläche grundsätzlich jedermann ein Selfstorage Business erfolgreich betreiben kann. Manchmal kann es sogar von Vorteil sein, wenn es verstanden wird, einen regionalen Bezug herzustellen und das Konzept mit viel Liebe zum Detail umzusetzen.

Natürlich sind auch hier einige Hürden zu nehmen. Zwei Phasen sollten hierbei unterschieden werden. In der ersten Phase geht es um die Entwicklung, den Bau oder Umbau der Immobilie. Mit einem gewissen Maß an Cleverness und Verständnis für das Produkt, kann man diesen Bereich ganz gut selbst abdecken.

Viel wichtiger ist allerdings die zweite Phase, nämlich der operative Betrieb, denn schließlich sollen die teils bis zu 1.500 einzelnen Lagereinheiten auch vermietet werden. Hier sind große Anbieter meist klar im Vorteil, da man auf entsprechende Erfahrungen und Inhalte zurückgreifen kann, die für einen einzelnen Anbieter oft nicht zur Verfügung stehen oder aber deren Integration vielleicht zu teuer ist.

Angefangen bei einem Callcenter bis hin zu branchenrelevanten Verwaltungs- und Marketinglösungen können kleinere Anbieter schnell an ihre Grenzen stoßen.

Wie beeinflussen technische und digitale Fortschritte den Selfstorage Markt?

Während zur Jahrtausendwende und in den Folgejahren ausschließlich Toplagen von Relevanz waren, rücken mit zunehmender digitaler Entwicklung ebenfalls gute B-Lagen in den Fokus. Nahezu jedermann hat Zugang zum Internet, verfügt über ein Smartphone oder Tablet und weiß das Navi seines Kfz zu bedienen.

Derzeit bilden folgende Point of Sales die wichtigsten vetrieblichen Säulen:

Immobilie (Büro und Shop im Mietlager)
Kontaktformular auf der Webseite (Email)
Telefon

Sowohl digitale als auch technische Neuerungen werden schon sehr bald einen weiteren Point of Sale etablieren. Hotels, Flüge und Reisen buchen wir schon jetzt online. Zeitnah wird diese Option auch im Selfstorage Business eine große Rolle spielen.

Neuer POS: Online Buchung

Softwarelösungen für diesen neuen Point of Sale gibt es bereits. Gepaart mit technischen Innovationen in der Schließ- und Verriegelungstechnik gehe ich davon aus, dass es noch in dieser Dekade möglich sein wird, Selfstorage Einrichtungen vollautomatisiert (nahezu ohne Personal am Standort) lukrativ zu betreiben.

Hierdurch öffnet sich der Markt auch in sehr kleinen Städten mit Kleinstflächen, in denen ein rentabler Betrieb mit Personal vor Ort sonst nicht möglich wäre.

1. September 2017

Wohnraumknappheit in Deutschland

Wohnraumknappheit in Deutschland gilt als einer wichtigsten Auslöser der Nachfrage nach externen Lagerlösungen für Privatpersonen.

Kein Ende in Sicht!

Seit 2008 ist die Zahl der Baugenehmigungen für Wohnungsbau stetig gestiegen. Im Jahr 2016 erreichten 375.400 genehmigte Wohnungen das höchste Niveau seit 1999 (437.000 Wohnungen). Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies einen Anstieg um 19,8%.

Ein Grund für diese positive Entwicklung können die extrem niedrigen Zinsen sein, die das Gebäude finanziell attraktiv machen. Darüber hinaus werden Immobilien in Zeiten enger Einsparungen als interessantes Investitionsprojekt betrachtet. Dies gilt insbesondere für die Städte, in denen Wohnraum immer knapper wird.

Die zunehmende Anzahl von Baugenehmigungen wirkt sich auf die Bauindustrie aus. In der Bauindustrie stieg der Umsatz des Hauptbausektors 2016 (für Unternehmen mit 20 oder mehr Personen) zu 2015 um 7,5% auf 70,9 Mrd. Euro.

Trotz der gestiegenen Anzahl von Baugenehmigungen werden bis Ende 2017 nur 300.000 der 400.000 benötigten Wohnungen erwartet. Darüber hinaus sind und werden die meisten Neubauten von Wohnimmobilien ohne Keller oder Dachboden gebaut.

Der Mangel an Wohnraum führt zu steigenden Mietpreisen für Wohnungen!

Fehlende Wohnungen und weniger Platz für private Güter erhöhen die Nachfrage nach externen Selfstorage Lagerlösungen. Wir bemerken diesen Effekt nicht nur weiterhin in Metropolen, sondern zunehmend auch in kleineren Städten, in denen Bevölerungswachstum stattfindet.

Grundstücke, Immobilien und Mietflächen gesucht in Deutschland!

Grundstücke (Kauf)

Immobilien (Kauf)

Lagerflächen (zur Miete)