Selfstorage Machbarkeitsstudie | -Analyse

Am Anfang eines jeden Geschäftes steht die Machbarkeitsstudie (feasibility study), bzw. -Analyse. Die bloße Idee, ein Selfstorage gründen zu wollen, weil die Renditen so hoch sind, reicht nicht aus.

Machbarkeitsanalyse | Machbarkeitsstudie

Selfstorage Machbarkeitsstudie

Um ein Selfstorage Projekt nachhaltig und erfolgreich umzusetzen, sollten mindestens folgende Fragen beantwortet werden können:

  • Eignet sich der Standort, an dem das Lagerhaus entstehen soll? (Standortanalyse)
  • Welches Potential hat das Zielgebiet, bzw. der Standort? (Marktanalyse)
  • Gibt es Wettbewerber, die um die gleiche Zielgruppe buhlen? (Mitbewerberanalyse)
  • Von welchem Investment ist auszugehen und welche Umsätze/Erträge und Renditen sind realistisch? (Wirtschaftlichkeitsanalyse)

Sie planen ein Selfstorage Projekt und suchen nach Antworten auf Ihre Fragen? Sehen Sie hier, ob ich Ihnen weiterhelfen kann.

Selfstorage Businessplan | Konzept

Der Selfstorage Businessplan bildet die Basis dieser speziellen Geschäftsidee. Ein sorgfältig ausgearbeitetes Unternehmenskonzept sollte die Grundlage Ihrer Planung und Existenzgründung sein. Geschäftsidee und Finanzplanung in einen plausiblen Zusammenhang bringen!

Welche Bestandteile sollte ein Businessplan grundsätzlich haben?

Vor allem Banken und Investoren interessiert es, welches Potential Ihre Idee haben wird und inwieweit Sie befähigt scheinen, diese Idee erfolgreich umzusetzen. Ihre Geschäftsidee ebenso wie die Finanzplanung bilden die Säulen des Erfolges und sollten auf stabilen Fundamenten stehen!

  • Worum geht es in Ihrer Geschäftsidee? (Executive Summary - gehört als aussagekräftiges Intro in jeden Businessplan und soll einen ersten Ein-/Überblick in das Vorhaben geben.)
  • Wer bin ich? Wer sind wir? (Teilen Sie mit, wer Sie sind! Verfügen Sie über Kenntnisse, die die Geschäftsentwicklung positiv beeinflussen oder Sie sogar als Person besonders befähigen?)
  • Detaillierte Informationen zur Geschäftsidee! Worum geht es?
  • Welche Zielgruppe(n) wollen Sie ansprechen?
  • Wie ist die aktuelle Marktsituation, insbesondere die Wettbewerbssituation?
  • Worin liegen Ihre Stärken, aber auch Schwächen? (SWOT)
  • Welcher Kapitalbedarf steht im Raum? Von welcher wirtschaftlichen Entwicklung kann ausgegangen werden? Liquididätsplanung!

Was bedeuten diese Informationen für einen Selfstorage Businessplan?

Grundsätzlich handelt es sich beim Geschäftsmodell der „Selbstlagerung“ um ein sehr Spezielles. Die Qualität des Verständnisses der Zusammenhänge von Lage, Zielgruppe, Potential und Konzept beeinflusst den Geschäftserfolg nachhaltig.

Selfstorage Businessplan

Folgende Aspekte sollten neben vielen weiteren mindestens ausführlich hinterfragt werden:

  • Standortanalyse (Qualität des Standortes (Makro/Mikro))
  • Marktanalyse (Potential der Zielregion (Zielgruppen))
  • Wettbewerbsanalyse
  • Marketingkonzept/-Maßnahmen
  • Chancen/Risiken/Lösungen

Die Ergebnisse dieser Analysen führen idealerweise zur Herausarbeitung möglichst realistischer betriebswirtschaftlicher Kennzahlen hinsichtlich potentieller Umsätze, Wachstumsgeschwindigkeiten und natürlich mit dem Geschäftsmodell verbundener Investments und operativen Kosten.

Selfstorage Beratung | Neubau | Umbau

Selfstorage Beratung

Ohne Beratung für Neueinsteiger und Investoren kann einiges schiefgehen! Eine Selfstorage Einrichtung neu zu bauen oder einer Bestandsimmobilie umzunutzen ist per se keine Raketenwissenschaft. Warum ist ein professionelles Consulting dennoch sinnvoll? Warum ist es wichtig, die Vorgaben der Selfstorage DIN EN 15696 zu beachten?

Ohne Beratung starten?

Analysen

Marktanalyse

Zunächst ist es von Bedeutung, die aktuelle (allgemeine) Marktsituation korrekt zu erfassen. Wie viele und welche (auch vergleichbare) Einrichtungen sind bereits aktiv und wie verhalten sich diese zu einem bestimmten Zeitpunkt im Zielmarkt?

Standortanalyse

Welches Potential an vermietbarer Fläche bietet der Standort insgesamt? Gibt es bereits aktive Marktteilnehmer? Wenn ja – welchen Teil des Gesamtpotentials decken diese bereits ab? Als zwingend zu beachtende Faktoren hinsichtlich des regionalen Potentials gelten (neben anderen) beispielsweise Bevölkerungswachstum, Bevölkerungsdichte, Mietpreisentwicklung für Wohnraum, Arbeitslosenquote, Kaufkraft und natürlich die Mikrolage innerhalb des Zielstandortes.

Immobilien

Neubau

Geeignete Grundstücke sind rar und deren Kaufpreise steigen. Die Bauindustrie boomt. Die Auftragsbücher sind voll. Angebot und Nachfrage bestimmen die Preise. Leider hat dieses allein schon im Zeitraum von 2012 bis 2017 zu Baukostensteigerungen von bis zu 30 % geführt. Hier werden aufgrund von Selbstüberschätzung oft die ersten gravierenden Fehler gemacht. Ohne produktspezifische Projektentwicklung und Beratung zahlt man nicht selten teures Lehrgeld!

Umbau von Bestandsimmobilien

In vielen Fällen kann es zielführender sein, bestehende Immobilien zu kaufen und umzunutzen. Sofern Lage, Substanz und Eigenschaften des Objektes den Anforderungen entsprechen, wird neben günstigerer Gestehungs-/Gesamtkosten schon aufgrund der früheren Inbetriebnahme ein renditerelevanter Vorteil gegenüber eines Neubaus möglich sein.

Sonderformen

Garagenparks

Garagenparks (sogenannte Drive-Up´s) haben mit klassischen indoor Self Storage Einrichtungen in Deutschland oft wenig zu tun. Nicht selten handelt es sich um eine Aufreihung von Garagen, die in einigen Fällen mit kleineren Lagerabteilen ergänzt werden, jedoch oft nicht der Selfstorage DIN EN 15696 genügen. Derartige Anlagen finden sich aufgrund günstiger Grundstückspreise vornehmlich in B und C Lagen und sind üblicherweise im Schwerpunkt auf Gewerbekunden ausgerichtet.

Selfstorage Beratung nutzen, wenn ein Neubau oder Umbau einer Immobilie geplant ist.

Vollautomatisierte Einrichtungen

Im Zuge voranschreitender Digitalisierung werden in den kommenden Jahren auch in Deutschland (insbesondere in Großstädten und Ballungsgebieten) Selfstorage Anlagen entstehen, die zu fast 100 % ohne Personal vor Ort auskommen. Ähnlich wie schon jetzt im Hotel-Bereich wird eine komplett automatisierte Buchung von Lagermöglichkeiten möglich sein. Aus verschieden Gründen werden solche Einrichtungen eine vermietbare Fläche von 1.000 m² selten überschreiten. Man weiß aus Erfahrungen aus dem Ausland jedoch schon jetzt, dass dieses Verfahren deutlich zu Lasten der Wachstumsgeschwindigkeit gehen wird. Hier ist die Gefahr sehr groß, ohne entsprechende Beratung gravierende Fehler zu machen.

Innenausbau

Trennwandsystem

Wesentliche Merkmale und wichtigste Instrumente hinsichtlich der Generierung der vermietbaren Fläche sind Trennwandsysteme, die sowohl baulich bestimmten Anforderungen genügen sollen als auch einen optimalen Mix an Lagerabteilgrößen bieten müssen. Im europäischen und deutschen Markt finden sich verschiedene Anbieter von Selfstorage Trennwänden. Aber auch hier ist Vorsicht geboten. Hersteller sind meist keine Betreiber. Eine Planung ist schnell erstellt, allerdings kann diese ohne qualifizierte Beratung gerne mal an den tatsächlichen Bedürfnissen vorbeigehen.  

Zutrittskontrolle

Zutrittskontrollsysteme bilden nicht nur einen Sicherheitsaspekt ab, sondern sie gründen den ersten Schritt in die Automatisierung. Nur Mieter mit entsprechenden Zugangsberechtigungen (PIN Code, Transponder, Chip, …) erhalten Zugang zum Lagerbereich. Durch eben diese individuelle Zutrittsberechtigung können Kunden das Lager völlig autark auch außerhalb der Büroöffnungszeiten betreten. Idealerweise verknüpft und/oder ergänzt man das Zutrittskontrollsystem mit einer Videoüberwachungsanlage. Bei dem Zutrittskontrollsystem ist darauf zu achten, dass dieses mit der Verwaltungssoftware kompatibel ist. Hier ist gute Beratung unbezahlbar!

Videoüberwachung

Videoüberwachungssysteme sind wichtig, aber vergleichsweise einfach zu beschaffen und zu installieren. Damit nicht mit Kanonen auf Spatzen geschossen wird, sind Insidertipps hilfreich.

Verwaltungssoftware

Eine der ganz wichtigen „Baustellen“, die ohne Beratung schnell zur Großbaustelle wird!

Tipp

Unbedingt die Selfstorage DIN EN 15696 hinzuziehen. Hierin finden sich essentielle Hinweise für Bau und operativen Betrieb!

Demnächst mehr im Blog zum Thema „Selfstorage Anlagen richtig betreiben!“ mit Inhalten zu Kunden, Marketing, Webseite und Co!